01 ott 2018

Qual è il reale valore degli edifici certificati?

Editoriale di Giuliano Dall'Ò

Il 2 ottobre, a Milano, verranno presentati i risultati di una ricerca realizzata da REbuild Italia, in collaborazione con CBRE e GBCI Europe su immobili locati di grande taglia, certificati LEED, destinati a operatori professionali nel cuore del centro urbano di Milano e nel distretto Porta Nuova.


La finalità di questo lavoro è quella di verificare come il mercato del Real Estate consideri di maggior valore un edificio "green" certificato, un tema questo che a noi tutti sta molto a cuore.
Volendo fare una estrema sintesi dei dati che emergono da questa ricerca, c'è la conferma che il mercato immobiliare distingue la qualità specifica della certificazione LEED rispetto a quella di immobili privi di certificazione fornendo perfino delle cifre: l'aumento di valore riconosciuto si colloca tra il 7% e l'11% e più.


Una così importante ricerca, la prima del genere in Italia e una delle prime in Europa, merita un approfondimento sul piano scientifico che faremo senz'altro attraverso una attenta lettura del documento, anche per comprendere che tipo di approccio sia stato adottato e sulla base di quali presupposti sia stata fatta questa interessante valutazione. 
Questi dati forniti in anteprima, e l'esistenza stessa di questo rapporto, sono elementi che invitano a fare delle riflessioni.


Ho evidenziato in più occasioni, sia attraverso miei editoriali sia attraverso interventi a tavole rotonde sul tema, come Il riconoscimento oggettivo di un maggior valore di mercato degli edifici sostenibili certificati sia un elemento non solo importante ma indispensabile per accelerane il cambiamento. La novità è che ora esiste uno studio con valutazioni oggettive, ma soprattutto che questo studio è stato promosso anche da una società, CBRE, leader al mondo nella consulenza immobiliare. 


Il coinvolgimento dei consulenti immobiliari, in particolare i RICS (Royal Intitution of Chartered Surveyors), era l'elemento nuovo del progetto europeo EeMAP (Energy efficient Mortgages Action Plan) che ci ha visti protagonisti all'interno dell'Europe Regional Network del World Green Building Council.  Un riconoscimento del maggior valore degli edifici "green" da parte dei consulenti che di fatto effettuano delle stime degli edifici è un elemento importante. E che finalmente si arrivi a riconoscere un valore concreto agli sforzi di chi si impegna ad investire nell'edilizia sostenibile, può essere considerato un vero punto di svolta.


Senza dubbio si tratta di un’ottima notizia avere la conferma che una progettazione sostenibile paghi, perché è la dimostrazione più lampante che da parte di chi acquista o di chi prende in locazione spazi in questi edifici green certificati, l'atteggiamento sta cambiando e la sostenibilità sta diventando un importante elemento di scelta. 
La maggiore efficienza energetica, tradotta direttamente in un minore costo di gestione, è di più facile comprensione; molto complessa invece è la qualità ambientale che implica una visione sul medio lungo periodo in quanto apparentemente non fornisce, a chi investe su un edificio sostenibile, dei vantaggi immediati. Il maggior valore dell'11% può essere considerato però limitativo se non si considerano due elementi: le dinamiche di mercato e l'aspetto etico.

Le dinamiche di mercato, a prescindere dal maggior valore degli edifici di qualità, premiano la loro appetibilità accelerando notevolmente i processi di collocazione. Se in una fase come quella attuale un edificio sostenibile certificato si vende prima di un edificio tradizionale, in un futuro non tanto lontano un edificio tradizionale si collocherà sul mercato con grandi difficoltà.  Basta guardare una realtà come quella di Milano per verificare la forte accelerazione in atto verso un modello di maggiore sostenibilità che non riguarda solo gli edifici, ma importanti parti del territorio: Milano sta diventando la città più sostenibile europea.
Il forte interesse verso il recupero energetico ed ambientale degli edifici esistenti dimostra come questo passaggio sia indispensabile e come si sia superato già da tempo il punto di non ritorno.
Il maggior valore certificato è certamente una bellissima notizia, ma non può essere l'unico driver del cambiamento.
Un ulteriore approfondimento della ricerca, ed in questo caso il mondo universitario dovrebbe dare una mano, è la risposta ad un quesito che può sembrare fin troppo banale ma che banale non è: negli edifici sostenibili certificati si vive meglio e si lavora meglio? La salubrità intesa come riduzione drastica delle patologie di chi vive negli spazi confinati è un valore che può essere quantificato: una esternalità che pone l'uomo al centro delle scelte. Volendo essere ancora più orientati all'interesse economico possiamo affermare che negli edifici del terziario costruiti nel rispetto dei criteri introdotti dai protocolli di certificazione, non solo LEED e GBC ovviamente, il lavorare meglio si traduce in una maggiore produttività.


Esiste poi l'aspetto etico che non dobbiamo mai dimenticare. Tutti i nostri sforzi e tutte le nostre azioni vanno nella direzione di un miglioramento della qualità ambientale non solo interna, ovvero confinata dall'involucro dell'edificio, ma anche esterna. E mentre la qualità ambientale interna è a beneficio di chi abita questi edifici, la qualità ambientale esterna è a beneficio di tutti.
Il valore degli edifici "green" certificati quindi va molto al di là di una percentuale che rimane comunque un parametro indispensabile per accelerare una trasformazione concreta in un mondo in cui l'economia è importante, ma che oggi più di ieri, non può prescindere dal tenere in considerazione gli aspetti ambientali e sociali.