09 mar 2021

Protocollo GBC Condomini e Superbonus 110%: strumenti fatti l’uno per l’altro

A cura di: Lorenzo Balsamelli, Coordinatore del Comitato GBC Condomini di GBC Italia, ingegnere Esperto in Gestione Energetica, Onleco S.r.l.

Le maggiori novità apportate dal Superbonus 110%

Il D.L. 34/2020, convertito dalla 77/2020 ha introdotto con gli articoli 119 e 121 elementi di rilancio dell’edilizia prevedendo una serie di novità di rilievo. Se da una parte l’impianto incentivante generale è rimasto quello preesistente (detrazioni fiscali), vi sono una serie di tasselli che appaiono come elementi di innovazione rivoluzionari. Quelli più rilevanti sono i seguenti:

  • Obbligo di verifica di conformità urbanistica ed edilizia;
  • Massimali di spesa per categoria di intervento e valutati rispetto ai valori di prezziari regionali o DEI;
  • Necessità di ottenere un miglioramento corrispondente ad almeno due classi energetiche (Ecobonus 110%);
  • Necessità di ottenere un miglioramento del fabbricato rispetto alla sollecitazione sismica (Sismabonus 110%);
  • Rispetto dei CAM per i materiali coibenti;
  • Estensione dei bonus 110%, dal 2021, come elementi trainati, agli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche e sistemi di riduzione dei consumi idrici;
  • la possibilità di cedere il credito d’imposta non solo alle imprese realizzatrici, ma anche a istituti di credito o intermediari finanziari.
     

Questi elementi fanno comprendere come il legislatore intenda la riqualificazione dell’edilizia esistente non solo come un’operazione di contenimento dei consumi energetici per la climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria, ma come uno strumento di rigenerazione immobiliare. Inoltre quest’ultima è da leggere sia in chiave di valutazione olistica degli aspetti di sostenibilità, sia nell’ottica di tutelare la resilienza dell’edificio, anche in termini di valore. Infatti il riconoscere per i vari interventi un massimale di spesa conforme ai prezziari regionali o nazionale (DEI), pur nei limiti previsti per unità immobiliare che di per sé non appaiono restrittivi, è chiaro come vi sia l’intento di mettere a disposizione plafond economici idonei a realizzare interventi a regola d’arte e non viziati dalle tipiche dinamiche innescate dai ribassi che si generano nelle gare d’appalto. In ultimo, ma non meno importante, è l’aspetto di possibilità di cessione del credito d’imposta. Questo elemento permette di eliminare le tipiche criticità finanziare che hanno molto spesso impedito agli utenti finali possessori di immobili, quindi i condomini, di intraprendere un processo di riqualificazione profonda degli immobili.

La struttura generale del protocollo GBC Condomini

Il Protocollo GBC Condomini, nato nel contesto di GBC Italia con un’attività partita nel 2015, si declina in sei aree tematiche: Resilienza, Connessione e Territorio, Energia e Acqua, Materiali e Risorse, Qualità Ambientale Interna, Gestione e Innovazione. GBC Condomini si differenzia da tutti gli altri protocolli di rating della sostenibilità in edilizia fino ad ora emanati, per una serie di elementi. È il primo infatti che dedica al concetto di resilienza un’intera area tematica. Questa affronta temi sia di sicurezza e resistenza rispetto ad eventi naturali (es. sismi o alluvioni) o dovuti alle azioni antropiche (incendi), sia elementi di conoscenza del fabbricato, comprendendo aspetti di carattere ad esempio urbanistico.

Ulteriore elemento di novità, tra gli altri che sono contenuti nel Protocollo, è la strutturazione di tre fasi di applicazione:

  • fase 1: Verifica di eligibilità (fase preliminare), ossia la fase che permette di valutare la possibilità dell’edificio di raggiungere un livello di certificazione, determinandone le azioni ed interventi, con il relativo costo e rapporto costi/benefici.
  • fase 2: Progettazione, il momento in cui è effettuata la congruità della progettazione rispetto agli obiettivi di punteggio di certificazione;
  • fase 3: Esecuzione, ovvero in sostanza l’atto del collaudo dell’opera, comprendente la redazione di tutta la documentazione, la manualistica e le procedure che consentano al fabbricato e i suoi abitanti di mantenere negli anni i risultati e le prestazioni previste. Al termine di questa fase il condominio ottiene la certificazione GBC Condomini.
  • fase 4: Ricertificazione, ossia l’attività che permette, passati i primi 5 anni dall’emissione del certificato di sostenibilità, di ottenere il rinnovo del certificato, previa verifica di mantenimento degli obiettivi rispetto ai risultati previsti in fase di certificazione
     

La strutturazione in queste fasi permettere, con un solo strumento, di colpire una serie di obiettivi:  valutare la fattibilità e la redditività di un intervento di riqualificazione sostenibile, oggettivare la sostenibilità di un intervento su un edificio esistente e dotarlo di uno strumento di mantenimento degli standard previsti anche in fase di utilizzo.

Il Protocollo GBC come strumento per l’applicazione del Superbonus 110%

Analizzando il Superbonus 110% si evince chiaramente come Protocollo GBC Condomini appaia lo strumento più idoneo per guidare l’iter tecnico e procedurale per valutare la possibilità di ottenimento dei suddetti bonus e sfruttarli al massimo per trasformare un edificio esistente in uno sostenibile, ossia eseguire una rigenerazione immobiliare.

La sua verifica di eligibilità si configura a tutti gli effetti come lo studio di fattibilità che deve precedere qualsiasi altra attività nel processo di accesso ai Superbonus 110%.

Le sue verifiche in fase di progettazione consentono di rispondere a pieno alle esigenze di predisposizione di tutta la documentazione necessaria per le valutazioni di accettabilità del credito d’imposta che tipicamente eseguono gli advisor degli istituti di credito.

Le verifiche previste al termine dell’esecuzione dell’intervento costituiscono, in estrema sintesi, la produzione di tutto quanto è necessario per l’emissione dell’asseverazione di rispondenza prevista dall’articolo 119, comma 13 del D.L. 34/2020 e s.m.i.

In ultimo, ma non meno importante, la ricertificazione a valle dei 5 anni dall’intervento, le cui basi sono strutturate al termine della fase di esecuzione delle opere, permette di mantenere gli standard prestazionali dell’edificio durante il suo utilizzo. Questo a garanzia che le risorse di Stato impiegate per la riqualificazione degli edifici esistenti abbiano dato effettivamente luogo ad un beneficio per la collettività.